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物業的苦、業主的惑 十個問題物業人都遇到過

作者:   發表時間:2016-11-30 17:31:47   點擊數:3949


        根據《物業管理條例》,物業管理指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,而這些活動的費用需要業主共同承擔,即交納物業管理費。在這里,物業管理的一方主體和需求方是廣大業主,而在這個過程中,物業公司提供服務,業主交納物業費。


參照上海市物業收費分等定級辦法,物業費中大致包括5個部分。其中,綜合管理費,用于物業管理區域的日常管理,包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理、物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;保潔費,用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;保安費,用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;房屋設備運行費和維修費,用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用和日常維修費用,而物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。


物業管理服務收費大體有兩種形式:包干制和酬金制。目前,大部分小區適用的仍為包干制,即物業費由業主按面積交納,盈余或者虧損均由物業享有或者承擔,物業公司也不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目,類似于家庭裝修中的“包工包料”。


酬金制是指,在預收的物業服務資金中,按約定比例或約定數額提取酬金,支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔。預收的物業服務資金,包括物業服務支出和物業服務企業的酬金,類似于家庭裝修中的“清包”。


不交物業費肯定是違法的。《物權法》第七十二條規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務”,業主大會(前期物業管理期間開發商代業主委托)委托物業公司對小區共有部分進行管理,承擔管理的費用就是業主的義務。國務院《物業管理條例》第四十二條對此更是作出了明確的規定:“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。”但業主欠費違反的是平等的民事法律,物業公司只能通過訴訟或其它合法的方式維護權利,而不能采用類似行政執法的強制行為。



實際上,業主被選為業委會成員,是《物權法》規定的業主成員權(選舉權被選舉權)的具體體現,是業主私權利自治的體現,不能被隨意剝奪。原建設部的有關文件和上海市房地局的有關規定對此均有一定的限制,現實中也引發了一些爭議。不交費能否進業委會,按照物權法的精神,應由業主來決定,如果僅僅通過與法律相悖的部門規范性法律文件來直接對此作出限制,在一定程度上有失公允。


最近,由市住房保障房屋管理局出臺的《關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設的若干意見》中則明確,不交物業費則不能擔任業委會委員,“在職”委員還有可能因此而“下崗”。但這樣的規定,執行起來難度較大,物業公司大都通過訴訟途徑解決。另外,按照《物權法》精神,已有的業委會成員,如果不交物業費,是否可以罷免取決于《業主大會議事規則》的規定,如果對此沒有具體規定,不能被罷免,除非國家法律有明確規定。


應分情況而定,按照國家發改委和建設部印發的《物業服務收費管理辦法》,物業服務收費形式分為酬金制與包干制。在酬金制情況下,物業管理公司收取的物業費除了提取約定的酬金外,實際是是全體業主的,物業公司只是“代管”。除了其提取的酬金外,都屬于全體業主的,所有在“酬金制”收費形式下,物業管理公司無權單方減免物業費;而對于“包干制”收費情況下,收取費用是物業服務公司的,只要能保證物業管理服務的品質,其有權自行決定減免物業管理費用。


由于物業服務公司的管理成本是每年提高的,所以小區物業公司提出漲物業費實際上是正常的,特別是對于“入不敷出”的老舊小區,所以業主對此也應持理性的態度,根據物業管理公司的服務標準,結合小區管理的成本,判斷漲物業費是否具合理性,實際上,凡是漲物業費一概反對是不對的,上海一些小區被“拋盤”成為無人管理小區,都是物業費“入不敷出”造成的。另一方面,作為物業服務公司,提高物業服務費用應與其提供服務的品質相匹配。



這幾種情況往往都是業主不交納物業管理費最常見的理由,在各個小區也都有不同程度的存在,物業公司對此應作區別對待。認為物業公司沒盡到義務不交費是無故拖欠;不交費認為是維護自己權利屬于維權方式不當;對物業公司工作不認可說明物業公司服務不到位或業主有誤解。對于不同的拖欠理由物業公司均應做相應的溝通與解釋,不宜全部通過訴訟手段解決。而作為業主因上述理由不交物業費,一般難以得到法院的支持。

物業公司服務到不到位,應根據本小區的物業服務合同約定進行評判,比如,按照合同約定,樓道垃圾桶一天要清倒2次,只要物業做到了,即已到位,業主認為其不到位,應提供一天沒有清倒到2次的確實證據,這才具有說服力。


今年10月1日生效的最高人民法院關于物業服務的司法解釋規定,物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后物業服務費用的,人民法院不予支持。這意味著,今后物業公司所謂“自己提供了事實服務,所以有權收費”的說法,將失去法律依據。


一到年底,物業公司紛紛加大了催收物業費的力度,但對于物業費該不該交、物業費該怎么交的話題,也是在一個又一個小區,一茬接一茬地往復不息,或許用“老生常談”四字形容并不為過,只是誰也沒爭出個是非曲直來。都說物業費是物業的賬、業主的秤,圍繞著這三個字,矛盾爭論不斷上演,或許其間更多的是物業的怨和業主的惑。

來源:物業管理


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